Арендные заработки

Сдача квартир в аренду в Москве приносит их владельцам в среднем 7-10% годовых. Но габарит прибыли зависит не только от спроса на нее, но во многом и от того, сколь грамотно вы подойдете к сдаче жилья

"Если вы только планируете взять квартиру и заняться рентным бизнесом, то лучше вложите монеты в больше прибыльное дело", - таковой совет дал мне единственный из риэлтеров, с которым я беседовала. Действительно, значительно легче положить капиталы и обретать 12-13% годовых, чем связываться с рентным бизнесом. Но, возможно, вы уже владеете одной или несколькими квартирами. В этой ситуации на практике всякий хочет обратить жилье в источник дохода - нехай небольшого, но стабильного. Как снабдить максимальную доходность рентного коммерциала для себя и от чего зависит порядок прибыли, разбирался D".

Не по сеньке шапка

В Москве ныне практически нет жилья, которое нереально было бы сдать в аренду. Вопросительный мотив только в длительности экспозиции (время, затраченное на поиски арендатора) и цене. Некоторые ошибки неопытного рантье могут привести к тому, что сроки затянутся или квартирка будет сдана не по той цене, на которую он мог бы рассчитывать. "На нынешний день в сегменте экономкласса квартира стоимостью 20-25 тыс. руб. в месяц уходит за немного часов. Элитная, точно оцененная квартира не должна простаивать больше нескольких недель", - считает глава отдела аренды офиса "Полянка" компании DOKI Ольга Сугоняева. Если сроки сдачи квартиры больше, значит, вы или ваш риэлтер-консультант в чем-то просчитались.

Самая распространенная оплошность - неадекватная оценка квартиры. Зачастую собственники жилья не видят проблемы в том, что квартира остается несданной в течение нескольких месяцев, и более того не корректируют ставку. И все-таки элементарный расчет показывает, что выгода от такого "бизнеса" сомнительна. "Хозяин квартиры хочет получать за ее аренду $6,5 тыс. в месяц (то есть $78 тыс. в год). Но арендатор просит скидку $200. Если обладатель пойдет на уступки, за год он потеряет $2,4 тыс. При всем при том если он будет продолжать настаивать на своем, предмет может оставаться несданным два-три месяца. Тогда упущенная выгода будет более значительной - $13-19 тыс.", - говорит начальник отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин. Зачастую месторасположение дома и (или) свойство самой квартиры не соответствует ценовым запросам арендодателя. Так, зачастую затягивается сдача квартир в старых домах с деревянными перекрытиями. Даже если они находятся в востребованном центре. "Состоятельные клиенты отдают предпочтение селиться либо в реконструированных, либо в недавно построенных домах", - поясняет Вадим Ламин. Это не означает, что сдать такую квартиру не удастся, но хозяевам придется умерить аппетит. Такая же задача может появиться в объектах с неправильным распределением метража или неудачной планировкой. "Бывает, что у квартиры мировой метраж - рядом 200 кв. м, и находится она в новом доме, и секьюрити есть, но в ней всего две, пускай и огромные, жилые комнаты. Жилье прекрасное, но с точки зрения аренды практически несдаваемое. Бывает наоборот, огромные гостиная и столовая и... три крохотные спальни по 10-12 м", - рассказывает Ольга Сугоняева. Эту проблему позволительно принять решение за счет грамотной перепланировки.

Инвестиции в ремонт

Хороший ремонтик и перепланировка могут существенно повысить цена квартиры на рынке аренды. Но следует учитывать, что роль ремонта в стоимости аренды броско отличается в зависимости от класса жилья. Меньшую образ он играет для квартир экономкласса. "Если однокомнатная квартира с косметическим ремонтом стоит $900-1000 в месяц, аналогичную квартиру с капитальным ремонтом и новой мебелью не возбраняется сдать за $1200-1300, а с евроремонтом - за $1600-1800", - приводит пример заместитель директора компании "Миэль-аренда" Мария Жукова. А управляющий управляющий компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский считает, что состояние недвижимости экономкласса влияет некогда всего не на стоимость, а на прыть экспозиции. Квартира с плохим ремонтом вместо нескольких часов будет оставаться без арендатора несколько дней. Другое занятие жилье бизнес-класса и элитное. Если квартира расположена в хорошем месте, сделан евроремонт, ее разрешается сдать на 15-30% дороже, а дизайнерский евроремонт в элитном комплексе позволит запросить и на 50% больше. Легкая косметика в сегменте элитного жилья и бизнес-класса является непременным условием при заключении нового договора. А вот тратиться на эксклюзивный дизайнерский план нецелесообразно. Удивительно, но квартиры с таким ремонтом отличаются меньшей ликвидностью. Сильно важно, уверяют эксперты, чтобы стоимость аренды не перевешивала рыночную. "Необязательно положить по всей квартире паркет из карельской березы или понуждать ее антикварной мебелью: сдать такую квартиру выше рыночной цены будет шибко сложно. Кстати, взгляд о том, что джакузи прибавляет квартире стоимость, также миф", - уверяет Ольга Сугоняева. И уже тем более не стоит полагаться повысить арендную плату за счет дорого ремонта в квартире экономкласса. Уровень отделки и меблировка должны подобать качеству дома, престижности района и размеру квартиры. Мебель от Bizzarri, бытовая техника Gaggenau и наборный паркет вряд ли намного увеличат стоимость аренды жилья в панельном доме вблизи МКАД. Раньше чем совершать ремонт, не мешает посоветоваться с риэлтерами, которые знают запросы своих клиентов.

Техника безопасности

Рентный коммерциал сопряжен с различными рисками. Один из наиболее вероятных связан с тем, что арендаторы нанесут вред вашему имуществу или самой квартире. Мне, например, памятен навык родителей, которые, переехав за город, сдали свою "трешку" младой семье. За два года уютная чистая квартирка превратилась в подобие хлева. И когда родители собрались реализовать ее, им пришлось ещё работать за свойский счет ремонт, чтобы возродить товарный наружность жилья. Арендаторы могут ещё причинить ущерб вашим соседям - к примеру, затопить их. Если это случится, иск о возмещении вреда будет предъявлен вам как хозяину квартиры. "После удовлетворения иска вы, конечно, вправе требовать возмещения от арендаторов (если был заключен контракт аренды). Но есть ли гарантия, что вам технически удастся обрести ублаготворение этого иска? Жильцы могут съехать и испариться в неизвестном направлении. Скорее всего, даже при наличии соответствующего решения суда отдать финансы за ремонт не удастся", - считает стержневой умелец отдела страхования ответственности компании "Согласие" Ирина Перевозникова. Кроме того существуют такие риски, как несвоевременная оплата, применение вашей квартиры для какой-либо противозаконной деятельности и т. п.

Такие риски стоит предусмотреть. Главное - заключите договор с вашими жильцами. Как ни странно, многие арендодатели не делают этого, полагая, что договор ограничивает их права как владельцев квартиры. Отчасти так оно и есть. Если в договоре указан минимальный срок аренды, у владельца не получится отбояриться от жильцов немедленно. Но зато он может загодя оговорить те условия, при которых вероятно досрочное расторжение договора. Например, несвоевременная оплата, порча имущества и т. п. В договоре разрешено также прописать уровень ответственности арендаторов за квартиру, мебель и технику.

Многие хозяева не беспокоятся за близкое имущество, потому что берут с жильцов залог в размере месячной платы. Но нанесенный ущерб может и превышать эту сумму. Если жильцы платят за квартиру 20-25 тыс. руб. в месяц, а позже их проживания вам придется действовать ремонт на пару тысяч долларов, то рантье окажется в проигрыше. Конечно, практика залога как инструмента обеспечения безопасности распространена во всем мире, и пренебрегать этим не стоит.

Арендодателю имеет толк разобрать и варианты страхования - имущества и гражданской ответственности перед третьими лицами (соседями). Страхование имущества защищает от стандартного набора рисков, которые могут возникнуть, в том числе из-за халатного отношения квартиросъемщиков: пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, затопления, аварий инженерного оборудования, краж, грабежей и т. д. Страхование ответственности перед третьими лицами подразумевает, что в случае, если ваши арендаторы причинят какой-либо ущерб соседям (например, затопят их), то расплачиваться за ремонт будете не вы, а страхования компания. "Арендодателю необходимы оба вида страхования, в особенности если в арендуемой квартире остается собственность хозяина. Потому как плата за полис несопоставима со стоимостью возможных убытков", - считает замдиректора управления имущественного и личного страхования физических лиц "Росгосстраха" Татьяна Моисеева. Тарифы истинно невелики: возле 0,5-1% от страховой суммы. Но имейте в виду, что страхование сдаваемого в аренду имущества как правило стоиь клиенту дороже на 5-10%.

К сожалению, страхование тоже не является универсальным инструментом защиты для арендодателя. Оттого что нанесенный жилью ущерб зачастую не подпадает ни под один страховой случай. "Клиенты-арендодатели нередко задают вопрос, будет ли признано страховым случаем, если арендатор причинит какой-то вред отделке или украдет домашнее имущество. От такого риска мы не страхуем, так как арендодатель сам пускает в свою квартиру арендатора", - объясняет начальство отдела имущественного страхования физлиц компании "АльфаСтрахование" Людмила Карпова. Кстати, некоторые арендодатели перекладывают обязанность по страхованию на жильцов, но последние соглашаются на это в том случае, если данные затраты идут в счет арендной платы.

Чужими руками надежнее, но дороже

Опыт показывает, что независимо выискать арендаторов не является проблемой. Во-первых , есть масса сайтов в интернете, предполагающих прямую связь тех, кто сдает жилье, и тех, кто желает его снять. Во-вторых , просто довольно запустить информацию по кругу знакомых и коллег, чтобы на квартиру немедленно нашлись претенденты. С прочий стороны, и ресурсы, и рекламка по принципу сарафанного радио годятся в основном для экономкласса. Арендаторы более дорогого жилья выбирают верить хлопоты по поиску квартиры риэлтерам. Вследствие этого владельцам квартир бизнес-класса и "элиты" имеет смысл ступать в агентство недвижимости (АН). Некоторые агентства готовы схватить на себя ответственность за благонадежность приведенных арендаторов. "Все удары со стороны клиента берет на себя риэлтер. Если наниматель не заплатил, то агентство несет ответственность перед арендодателем, то есть занимается разбирательством возникшей ситуации. Если не удается брать с арендатора деньги, то комиссия возвращается собственнику. Либо следующий розыск клиента осуществляет со скидкой", - рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Крупные АН предлагают и более просторный комплект услуг для арендодателя. По желанию хозяев риэлтеры могут практически на сто процентов забрать на себя управление квартирой - до окончания срока договора с арендаторами. "В данном случае вы будете лишены необходимости знаться с арендаторами, и вам не надобно будет находить решение возникающие бытовые проблемы, связанные с вашим жильем", - поясняет Вадим Ламин. Риэлтеры могут взять на себя и юридическое сопровождение, и техническую поддержку на протяжении всего срока аренды (специальная бригада осуществляет небольшой ремонт), и подмога в проведении переговоров с потенциальными жильцами. Немаловажно также то, что у крупных агентств заключены договоры на корпоративное обслуживание со многими иностранными компаниями, которые снимают жилье для сотрудников. Так как за арендатора платит компания, хозяин квартиры будет получать платежи гарантированно и в срок. Правда, таковый подход практикуют только те фирмы, которые работают с элитным сектором. Для множества мелких АН отношения с парой арендодатель/арендатор заканчиваются безотложно потом получения комиссионных. Если вы рассчитываете на какую-то дальнейшую содействие со стороны риэлтера, стоит тот самый вопрос заблаговременно прописать в договоре: в каких случаях агент будет вмешиваться в ситуацию и какую ответственность он несет за найденных клиентов.

Стоимость риэлтерских услуг отличается как по комплекту, так и по компании. Большинство агентств берут с арендодателя за поиск клиента плату в размере месячной стоимости аренды квартиры. Если же речь идет о возможности доверительного управления и привлечении крупных АН, то такие услуги будут стоить от 8 до 50% от ежемесячного арендного платежа (в зависимости от количества опций).

Хитрый способ

Если указанный уровень доходности от сдачи квартиры внаем вас не устраивает, вы можете испытать повысить польза двумя способами: сдавать квартиру посуточно либо перевести ее в нежилой фонд и сдать под офис.

При московском дефиците и дороговизне гостиниц посуточная аренда квартир жутко востребована. Особенно посреди тех, кто приезжает в столицу не на день-два , а на месяц-другой. К тому же, по утверждению риэлтеров, этот рынок развит слабо, и предложение здорово ограничено. Но, сдавая свою квартиру как альтернативу гостиничному номеру, собственник берет на себя заботу о поддержании ее в должном порядке. Вслед за тем каждого съемщика квартиру необходимо приводить в порядок, делать полную уборку. Затраты на подготовку жилья к сдаче также будут больше, чем в случае с долгосрочно рентой. Потому что такие квартиры не могут сдаваться без мебели, посуды и постельного белья. Отдельный вопрос - поиск клиентов. Это требует определенного отлаженного сервиса. Если, конечно, вы не предполагаете сами каждый день стоять на вокзальной площади с табличкой в руках. Помимо того, сдавая квартиры посуточно, их собственник априори несет большие риски, чем при долгосрочной аренде. В случае конфликта у владельца сдающейся посуточно квартиры куда меньше способов воздействия на постояльца. Потому сдача жилья даже на недлинный срок должна быть подтверждена договором, составленным в письменной форме, а денежные расчеты - подтверждаться расписками. Можно облегчить себе жизнь, обратившись в специализированное АН, которое обладает солидным клиентским потоком и необходимыми кадровыми ресурсами для поддержания ваших квартир в пригодном состоянии. Однако такое агентство еще нужно поискать. Ни одна из семи крупных АН, куда я обращалась, не занимается посуточной сдачей жилья.

По данным риэлтеров, самым востребованным объектом для посуточной аренды являются одно- , двухкомнатные квартиры бизнес-класса , расположенные в пределах Кольцевой линии московского метрополитена. Они наиболее востребованы бизнес-туристами из стран дальнего зарубежья. Средняя цена посуточной аренды однокомнатных квартир бизнес-класса составляет $80-150, двух и трехкомнатных - $120-250. Доходность посуточной аренды с учетом выплат управляющей компании составляет 15-20% годовых, но при условии, что квартира не будет долговременно простаивать.

Второй вариант - перевести квартиру в нежилой фонд и сдать под офис или магазин. "Потребность в подобных объектах крайне велика, а сумма арендных платежей по сравнению со сдачей жилья в два-три раза выше", - утверждает Евгений Скоморовский. Главная проблема этого способа в том, что его имеет смысл применять только с жильем определенного типа. В первую очередность объект должен размещаться на первом этаже либо над нежилым помещением, располагать вероятность обустройства отдельного входа. Желательно, чтобы у дома была хорошая транспортная доступность, а рядом располагалась автомобильная стоянка, которой могли бы пользоваться сотрудники офиса. Официальные расходы на процедуру перевода жилого фонда в нежилой невелики: госпошлина в размере 500 руб. для физлица и 7,5 тыс. руб. для юрлиц. Однако эксперты предупреждают, что это достаточно сложная юридическая процедура, которая практически ни при каких обстоятельствах не проходит без участия риэлтеров. В этом случае расходы владельца квартиры могут добиваться до $500 за кв. м. Особняком стоит учитывать расходы на ремонт и потери на простое квартиры. Дело в том, что ход перевода может растянуться на долгие месяцы. Камнем преткновения способно стать, например, несогласие кого-то из соседей. Покуда все соседи по подъезду единогласно не проголосуют "за", вы не получите разрешения на перевод. А согласие соседей порой становится еще одной, и весьма крупной, статьей расходов в вашем бюджете.

Keywords: