Подмосковный манера

Следствием неадекватного удорожания жилья в Москве стал постепенный и устойчивый отток покупателей квартир в сторону области. Причем речь идет не только о приезжих, но и о самих москвичах, которые все чаще останавливают свой выбор существовать подальше от столицы

Иллюстрация: Константин Романов

Тенденцию массового ухода москвичей за МКАД риэлтеры фиксировали ещё в 2006 году, и, судя по всему, она продолжает набирать обороты. Тем больше что многие подмосковные города по качеству жизни не шибко уступают столице. Это не может не радовать, но в то же пора и цены уже подбираются к московским.

Причины для побега

Около двух лет вспять одна моя знакомая, коренная москвичка, жаловалась на то, что ее отпрыск позже продажи родительской квартиры выбрал достать жилье в Подмосковье. "Сказал, что они с женой хотят жить за городом и дышать свежим воздухом. Кататься на велосипеде, в лесу с детьми гулять", - огорченно рассказывала Мария Степановна, для которой выезд за МКАД был равносилен переезду в отдаленную провинцию. Ее наследник и его хозяйка работают верстальщиками в столичных журналах, на работу ездят, как правило, вслед за тем обеда, а возвращаются поздненько вечером, минуя часы пик, когда едущие на работу или с нее обитатели столицы и области стоят в пробках. До своего дома в Красногорске они добираются за 40-50 минут. Не произвольный житель столицы может похвастаться тем, что у него стезя от офиса до квартиры отнимает меньше времени. Другой мой знакомый 25−летний столичный житель ещё добровольно перекочевал за МКАД, правда, по иной причине. Жить с родителями в двухкомнатной квартире надоело, а накопленных денег и суммы кредита, которую одобрил банк, не хватало более того на самую плохонькую квартиру в Москве. А вот на жилье в Реутове - вполне.

Такие примеры не редкость. Доля москвичей посреди покупателей все время увеличивается. Как заявили в компании "Русский обитель недвижимости", возле 40% клиентов интересуются как раз покупкой жилья в Подмосковье. За 2007 год доля москвичей в общем спросе на квартиры в городах-сателлитах выросла с 40 до 70%.

Причины растущей популярности Подмосковья самые разные: более низкие цены - позволительно приобрести трехкомнатную квартиру по цене московской "однушки", экологическая ситуация (особенно значимый момент для семей с маленькими детьми), охота уйти от столичной суеты и т. п. "Помимо доступных цен Подмосковье обладает более разнообразной, направленной на самого разного потребителя структурой предложения, - объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Кроме того, в текущий момент многие города могут похвастаться развитой социально-бытовой инфраструктурой, крупными развлекательными, спортивными и торговыми центрами, медицинскими учреждениями, ресторанами, ночными клубами, благоприятной экологией".

Равнение на бизнес-уровень

Большинство строящихся в Подмосковье объектов (почти 90%) относятся к экономклассу. Тем не менее одна из характеристик сегодняшнего рынка Подмосковья - постепенное создание ниши жилья бизнес-категории. Пока, правда, такие проекты возникают только в самом ближнем Подмосковье, рядом со станциями электропоездов, то есть в весьма выгодном месторасположении. Более того, наличием жилья бизнес-класса может похвастаться неблизко не любой город. Такие жилищные комплексы есть в Мытищах и Красногорске ("Красногорье DeLuxe, Ski-Club & Waterhouse"), а кроме того в Домодедове (ЖК "Гранд Авион"). В целом проекты бизнес-класса в то время как составляют всего 5-7% от общего числа новостроек Подмосковья. Элитный сегмент - не более 2-3%, что целиком понятно, потому что сооружение элитного жилья в Подмосковье нерентабельно. За те же гроши клиент может получить загородный жилье с собственным участком земли, и это, конечно, более привлекательный вариант.

Впрочем, расстановка сил на областном рынке имеет все шансы перемениться после этого реализации заявленных масштабных проектов городов-спутников - это Рублево-Архангельское , Большое Домодедово и план А-101. А на международной экспозиции MIPIM в марте этого года был презентован еще единственный проект такого рода - город-спутник Константиново (между Домодедовом и Подольском) на 150 тыс. жителей. Уже к 2015 году на территории 3 тыс. га планируется возвести 6,5 млн кв. м жилой и 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости. Если эти проекты будут реализованы, то в ближайшем Подмосковье появятся сию минуту большие объемы жилья самых разных ценовых и качественных категорий. Так, проект "Рублево-Архангельское" и нисколько уже получил неформальное наименование "город миллионеров". "Он сам по себе является статусным и точно привлечет участливость состоятельных людей. Здесь будет не только жилье, но и развитая сеть инфраструктуры, которая позволит жителям действовать в непосредственной близости от дома, а также развлекаться, делать шопинг, лечиться и т. п., не выезжая за пределы Рублево-Архангельского", - прогнозирует глава исследовательского центра компании "Миэль-новостройки" Борис Флексер.

Где в Подмосковье жить хорошо?

Пока первостепенный отбор идет между домами экономкласса; основными факторами при выборе города, где собираются жить потенциальные покупатели жилья, являются транспортная доступность и инфраструктура. Транспортная доступность города обеспечивается совокупностью таких обстоятельств, как фактическая близость к столице и присутствие железнодорожного сообщения. Наиболее рядом к Москве расположены Красногорск, Химки, Куркино, Одинцово и Реутов. До большинства из них разрешается достигнуть быстрее, чем до таких районов Москвы, как Митино, Солнцево, Ново-Переделкино , Южное Бутово. Проблема в том, что момент в пути нереально сделать расчет точно, так как пробки на трассах способны усилить его в два-три раза. И в этом месте вступает в силу еще один фактор - загруженность трассы. Зачастую он важнее, чем пространство от подмосковного города до Москвы. Красногорску в этом смысле повезло больше других, оттого что Новорижское шоссе покуда остается более или менее свободным. А вот жители Химок страдают от пробок значительно чаще, как, впрочем, и жители Солнечногорска, Клина и других городов, расположенных по Ленинградскому шоссе. По этой же причине снижается привлекательность достаточно близких к Москве Балашихи, Ногинска, Дмитрова и Долгопрудного: Горьковское и Дмитровское шоссе в плане загруженности автотрасс одни из самых проблемных. В этом плане выгодно отличаются города, находящиеся рядом с железной дорогой (Голицыно, Трехгорка, Мытищи, Пушкино, Королев, Лобня и т. п.). Электрички - приличная альтернатива автотранспорту: хотя ездят и по расписанию, зато метко нет пробок. Впрочем, одна моя знакомая, живущая в Голицыне, пожаловалась, что по утрам есть риск не угодить в электричку.

Если подвергать рассмотрению все факторы в совокупности (наличие железной дороги, близость к Москве и порядок загруженности трассы), лучше всего дела обстоят у обитателей Реутова, Одинцова и всех ближайших к нему городов (Голицына, Трехгорки) и Красногорска. Также эксперты советуют поворотить чуткость и на Балашиху. Она находится слегка дальше, чем перечисленные города, но сюда также ходит электричка, а в ближайшие годы планируется проложить и легкое метро.

Что касается уровня развития инфраструктуры, то, как ни банально, тут заново отличается ближайшее Подмосковье, которое по количеству школ, поликлиник, супермаркетов и кинотеатров давнехонько уже не уступает многим районам Москвы. Красногорск, Реутов, Химки, Балашиха, Одинцово, Мытищи имеют современные коммуникации, большое цифра магазинов, парковочных мест, объектов бытовой инфраструктуры, так как заново построены, в различие от старых районов столицы. Так, Анна В. уже немного лет снимает квартиру в Красногорске и не собирается ее трансформировать на Москву, несмотря на то что ее заработная плата сегодня полностью позволяет переехать в столицу. Она на все сто довольна наличием и ассортиментом всех объектов инфраструктуры. Здесь есть все необходимое: круглосуточная ветеринарная клиника, куда она обращается со своими котами, салон красоты, поликлиника, магазины. "Самое главное, что все это рядом. Не в каждом районе Москвы такое найдешь", - поясняет Анна свойский выбор.

Куда хуже в Подмосковье обстоит занятие с обеспеченностью рабочими местами. И в этом отношении планировать жить и вкалывать в одном месте не приходится - большинство жителей области по-прежнему ездят на работу в Москву. Впрочем, и здесь обстановка меняется. "Речь идет о комплексном освоении территории коммерческими объектами. В области будут возводиться бизнес-центры , отели, логистические центры, торгово-развлекательные объекты и сопутствующая инфраструктура. Жилье рядом с такими районами уже в текущее время не возбраняется прозвать наиболее ликвидным, так как у покупателя появляется вероятность не только пользоваться социальными и бытовыми объектами, но также выискать работу или новости свой коммерциал в непосредственной близости от дома", - рассказывает Борис Флексер. Например, в один из таких центров потихоньку превращается град Химки. Помимо существующего здесь торгового комплекса ИКЕА в 2007-2008 годах запланировано введение бизнес-центра "Кантри-парк" площадью рядом 20 тыс. кв. м. Также между Ленинградским и Волоколамским шоссе идет возведение бизнес-парка "Гринвуд", общая площадь помещений которого составит 130 тыс. кв. м.

Не все хорошо, что добро выглядит

Выбирая жилье в Подмосковье, стоит направить внимательность не только на расписание электричек, загруженность трассы или число магазинов. Если вы приобретаете квартиру в новостройке, нужно детально интересоваться проектом и компанией-застройщиком. Подмосковье больше многих регионов пострадало от проблем с замороженными объектами долевого строительства. И до сих пор здесь страсть сколько "проблемных" объектов. Так, Жанна Л. купила квартиру в многократно расхваленной риэлтерами уютной и зеленой Трехгорке. Несмотря на то что дом, где Анна с мужем купили квартиру, построен два года обратно и уже заселен, свидетельства о имущества у жильцов до сих пор нет. В доме систематично отключают то воду, то свет, и находить решение эти проблемы пока никто не торопится - повлиять на управление домом, не будучи его собственниками, жильцы не могут. Впрочем, Жанне еще повезло: тысячи дольщиков ждут достройки домов, за которые они заплатили несколько лет назад.

Даже если вы покупаете квартиру по ипотеке и банк одобрил строящийся объект, это также не гарантия того, что все будет в порядке. Мой коллега Дмитрий купил квартиру в новостройке в Котельниках, оформив кредит в Абсолют-банке. Все корпуса дома уже давно построены и без малого полностью распроданы: в продаже осталось лишь несколько квартир, стоимость на которые недавно поднялась на 20%. Тем не менее обиталище так и не сдан госкомиссии. Почему? Потому что у застройщика до сих пор нет разрешения на строительство. Когда оно будет и отчего Абсолют-банк счел таковой проект надежным - остается под вопросом.

Города будущего

Сейчас спрос и цены в Подмосковье энергично работают дружбан на друга. Так, повышение спроса вызвало значительное удорожание жилья на всей территории Московской области. А увеличение цен стал значительным катализатором еще большего повышения спроса. "Во-первых , ввиду возрастания доходности жилья на рынке вдвое увеличилось число инвестиционных покупателей, играющих на повышение. Во-вторых , покупатели, чьей целью являлось улучшение жилищных условий, стали понимать, что жилье в условиях галопирующего роста цен становится все недоступнее и тех средств, которых хватало на покупку квартир вчера, уже завтра будет недостаточно. В-третьих , подъем цен на жилье подтолкнул покупателей, не имеющих в наличии полной суммы, необходимой для приобретения жилья, к использованию ипотечных кредитов (что при учете превышения темпов роста цен над ставками по ипотеке стало выгоднее, чем накопление)", - считает Константин Ковалев.

Таким образом, рынок Подмосковья интересен не только с точки зрения покупки жилья, но и как сфера для инвестиций. Наибольший заинтересованность в этом смысле представляют новостройки в городах ближней и средней удаленности, которые на нынешний день наиболее бойко осваиваются застройщиками. Здесь сосредоточено более 80% всех новостроек. Но стоит учесть, что в перспективе более значительный ценовой рост разрешено ждать в городах среднего Подмосковья (на расстоянии 36-70 км от Москвы). Так, в течение прошлого года, когда цены на жилье в Москве преимущественно стояли, жилье в этих городах продолжало дорожать. Здесь цены в среднем выросли на 35%. Это обусловлено высоким уровнем стоимости в ближайших к Москве городах и, как следствие, смещением спроса в городах среднего Подмосковья. Что касается вторичного жилья, то здесь цены выросли на 5-15%. "В этом сегменте рынка на практике та же самая ситуация, что и в Москве: на дома улучшенной планировки цены растут. Старый жилой фонд с новыми комфортными квартирами конкурировать легко не может", - говорит начальник управления вторичного жилья РК "Русский жилище недвижимости" Ольга Селютина. Есть и такие города Подмосковья, где на сто процентов сформировался свой, тутошний рынок, и цены определяются в соответствии с его собственными законами. Речь идет о таких крупных туристических центрах, как Сергиев Посад. Кроме того, при инвестиционной покупке необходимо учесть перспективы развития социальной инфраструктуры выбранного города и транспортного сообщения с Москвой. "Ограниченность потенциала инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры сдерживает рост объемов строительства в Подмосковье", - предупреждает Ирина Рассказова, коммерческий управляющий сайта Гдеэтотдом.ру. Поэтому, скорее всего, одними из наиболее интересных инвестпроектов ближайшего будущего станут как раз упомянутые новые города, где вопросы транспорта и инфраструктуры будут осмеливаться комплексно и при поддержке государства.

Keywords: